조합원 입주권 매매시 주의할 점, 거래 조건 5가지 총정리

조합원 입주권에 대해서 관심 많은 사람이라면 '매매시 주의할점'을 꼭 기억해야 합니다. 조합원 입주권 중에서 제대로 된 조건을 갖추지 못한 입주권을 매매했다가 추후 현금청산을 당할 수도 있습니다. 조합원 사무실에 가서 더블 체크는 필수고요. 오늘은 조합원 입주권 매매시 주의할 점과 거래 조건에 대해서 상세히 알아보겠습니다. 

 

 

 

 

조합원 입주권이란

 

조합원 입주권이란 '관리처분인가 후 사업시행계획 인가로 인해 입주자로 선정된 지위'를 말합니다.

 

 

즉, 해당 재개발 재건축 지역에 살고 있던 사람들이 '조합'을 설립해서 그 조합의 '조합원'이 된 사람을 의미합니다. 조합원이 되면, 본인이 원래 가지고 있던 건물, 상가, 혹은 도로 등의 가격을 감정해서 그 가격에 해당하는 매물(보통 아파트)를 받을 수 있습니다. 물론, 상가를 가지고 있던 사람은 아파트 1채와 상가 1채 등 여러가지 옵션이 있기는 합니다. 이에 대해서는 나중에 자세히 알아보겠습니다. 

 

입주권 매매 가능 조건 

 

조합에서 입주권을 양도하려면 도정법37조에 따른 확실한 사유가 있어야 합니다. 

 

 

1. 1세대 1주택 10년 보유, 5년 거주
   (최소 조건)
2. 상속
   상속으로 인한 주택의 세대원 모두가 이전하는 경우
3. 세대원 전원 해외 이주
   전원이 해외로 이주하거나, 세대원 모두가 2년 이상 해외에서 체류할 때에 예외조건으로 인정 받을 수 있습니다.
4. 세대원 전원 이주
   세대원 전원이 근무나 생업, 질병으로 인해 이전하는 경우입니다. 단, 해당 사업구역을 멀리 벗어난 곳으로 가야 합니다. 같은 서울시에서 서울시로는 인정되지 않습니다
5. 그밖의 경우 (사업 지연 등) 
   5번 항목이 가장 중요합니다. 자세히 설명하겠습니다. 

 

 

사업 지연 등으로 입주권 매매가 가능한 경우

 

재개발이나 재건축 조합 같은 경우에는 수십년이 지나도 제대로 사업이 진척되지 않는 경우가 많습니다. 이런 경우에 한해서 오래 기다리지 못하는 사람들, 혹은 중간에 이사를 나가야 하는 사람들, 팔아야 하는 사람들에게 입주권을 매매할 수 있는 권리를 부여합니다. 유명한 강남의 은마아파트는 조합 설립까지 20년이 넘게 걸리고 있죠.

 

 

• 조합설립인가 이후 3년 이상 사업시행인가를 신청하지 않을 경우
  조합설립인가일로부터 3년 이상 시행인가 신청을 안하는 경우에는 3년 이상 보유 사업 시행인가 전까지 양도가 가능합니다. 
• 사업시행인가일로부터 이후 3년 이내에 착공하지 않은 경우
  사업시행인가일로부터 3년 이내 착공하지 못한 재건축사업의 토지와 건물을 3년 이상 소유한 사람은 착공 이전에 팔 수 있습니다.
• 착공일로부터 3년 이상 준공하지 않은 경우
  착공을 시작했지만, 3년 이상 준공되지 않은 재개발과 재건축의 경우 3년 이상 토지를 소유한 경우에는 한시적으로 매매가 가능합니다.

 

조합원 입주권 매수 시 주의할 점

 

입주권 매수시 주의할 점이 하나 더 있습니다.

 

 

첫번째는 해당 정비구역 내에 2개 이상의 입주권을 보유하고 있는 조합원의 매물을 산다면, 조합원 지위 분할은 불가능합니다. 무조건 현금 청산 대상입니다. 파는 사람 말만 듣지 말고, 조합에 전화해서 자세하게 사정을 설명한 뒤 1개 이상 물건을 갖고있는게 아닌지 확인하는 과정도 필요합니다. (물론 제대로 대답을 해주지 않을 수 있습니다. 거래 부동산의 도움을 받으시기 바랍니다)

 

두번째, 투기과역지구내 재당첨 주의. 보통 5년입니다. 투기과열지구내 정비사업에서 조합원이나 일반분양대상자는 분양대상자 선정일로부터 5년 이내에는 투기과열지구 내 정비사업에 분양신청이 불가능합니다. 현금 청산 대상이 되지 않도록 주의하시기 바랍니다. 

 

 

 

 

조합원 장점/단점 

 

조합원이 되면 보통 '고층 아파트'를 먼저 선점하게 됩니다. 조합원들끼리 동호수를 추첨하는 절차를 걸치게 되는데요, 로열층에 당첨될 확률이 높습니다.

 

 

그러니 분양권에 당첨되지 않는 (보통 나이가 적거나, 기주택이 있는 1주택자들)은 입주권을 사는 것이 훨씬 현명한 선택입니다.

 

단점은 추가분담금이 있습니다. 현재 건물비가 올라가고, 인테리어 공사비 등 안 오른 건축자재가 없어서 장시간 이어지는 사업기간에 부과된 추가분담금 외에도 아파트를 짓는 건설사가 공사비 증액을 요구할 확률이 높습니다. 

 

현명한 판단 하시길 바랄게요. 

 

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