조합원 입주권 취득세, 재건축 재개발은 두 번 낸다(취득시 멸실 여부도 중요)

흔히 말하는 '조합원 입주권'을 가진 경우에는 취득세와 세금을 낼 때 아파트와는 다른 기준으로 세금을 내게 됩니다. 오늘은 취득세가 어떤 경우에 발생하는지 알아보겠습니다. 2023년 4월 개정된 최신 내용입니다. 이제는 재개발 재건축 입주권을 사도 취득세를 두 번 내게 생겼는데요. 자세히 알아보시죠. 

 

 

 

조합원 입주권 대상

 

조합원 입주권은 도정법에 따라서 6가지의 경우가 발생합니다. 일단 재개발사업과 재건축사업에서 '입주자로 선정된 지위'는 조합원 입주권에 해당합니다.

 

 

그리고 최근에 새로 생긴 것들, 예를 들어서 '자율주택정비사업'과 '가로주택정비사업', '소규모 재개발사업', '소규모 재건축사업'도 조합원인지 여부가 궁금하실 텐데요. 이 중에 자율주택, 가로주택, 소규모재개발의 경우 2022년 1월 1일 이후 취득한 사람은 '조합원'에 해당합니다. 

 

조합원 입주권 전환 시기 

 

언제 해당 물건이 '조합원 입주권'으로 인정받을 수 있는지는 사업의 진행 속도에 따라 다릅니다. 

 

 

• 조합설립
• 사업시행인가
• 관리처분계획인가
• 철거 및 착공
• 준공
• 조합해산

일반적인 조합이 결성되고 해체되는 순서는 이렇습니다. 이 중에서 언제 해당 물건을 취급하는지에 따라서 취득세, 재산세, 종합부동산세 또는 양도소득세가 달라지게 됩니다. 

 

 

취득세 기준

 

먼저 조합원 입주권 취득을 하면 취득세를 '두 번' 납부해야 한다는 사실을 미리 알고 계셔야 합니다. '조합원 입주권'이라는 권리를 매매(승계)하는 과정에서 한 번 취득세를 내게 되고요. 다음으로 재개발과 재건축이 완료된 시점에 '신축 아파트'가 주어지는 시점에서 또 한 번 취득세를 납부해야 합니다. 

 

 

첫번째로 내는 취득세는 '조합원 입주권'을 취득하는 시점에 내는 돈입니다. 이 때 중요한 것은 '기존 주택이 멸실되었는지 여부'입니다. 멸실되지 않은 주택을 취득하는 경우에는 '주택에 대한 취득세'를 납부하게 되는데요. 멸실되었다면 결국 건물이 없는 것과 마찬가지이니, 이때는 '토지에 대한 취득세'를 납부해야 합니다.

 

구분	취득일 현재 주택이 있는 경우 (철거되지 않았음)	취득일 현재 주택이 멸실된 경우 (철거가 시작되어 사람이 살 수 없는 상태로 인정된 것)
취득 대상	주택	토지
세율	기본세율 : 1~3% 중과세율: 8%(2주택자),                 12%(3주택자 이상)	4%로 동일

 

위 표에서 보는 것처럼, 아직 멸실 전이라면 자신이 몇 채를 가지고 있는지 1 주택자인지 다주택자인지 무주택자인지 등에 따라서 취득세율이 달라지게 됩니다. 만약 취득하는 주택이 조정대상지역이나 투기과열지구에 있는 두 번째 주택일 경우에는 중과세율을 적용받습니다. 반면 취득일 기준으로 '멸실'이 된 경우에는 1주택자나 다주택자나 %가 동일합니다. '토지'를 취득하는 것으로 셈하기 때문에 모두 취득세율이 4%가 됩니다. 

 

아파트 준공 후 취득세 납부

 

두 번째로 조합원 입주권을 받고 아파트가 지어진 이후에도 취득세를 또 내야 합니다. 이때는 2.8%의 취득세율이 적용되는데요. 이를 '원시 취득'이라고 합니다.

 

 

• 원시취득: 전 소유자의 권리를 승계하는 것이 아니라 독립하여 소유권을 취득하는 것을 의미함
• 승계취득: 전 소유자의 권리를 승계하여 취득하는 것을 의미함

 

다만 재개발 사업이냐 재건축 사업이냐에 따라서 과세표준이 달라지게 되는데요. 

 

	재개발사업	재건축사업
취득시점	신축주택 승인일	신축주택 승인일
과세표준	분양가액-권리가액 (23년 1월부터는 건축비 상당액으로 계산)	건축비상당액
취득세율	2.8% 동일

* 2023년 3월부터 개정안 적용으로, 재개발사업 과세표죽이 총공사비에서 본인이 받는 면적만큼 취득세를 부과하도록 바뀌었음. 재개발 사업도 재건축 기준으로 바뀐 것. 

 

개정안 적용 시기

 

종합하면 이렇습니다. 앞으로는 재개발이 완료되고, 새롭게 완공된 주택을 취득하면, 새로운 주택을 '원시 취득' 한다고 해서 2.8%의 취득세를 또! 내야 합니다. 

 

 

이 개정안은 2023년 1월 1일 이후 관리처분계획인가를 받은 재개발 정비사업부터 적용됩니다. 케이스별로 보자면 용산구 한남 2,3 재정비촉진구역, 강북구 미아3구역, 노원구 상계1,2구역, 동대문구 이문4구역, 제기6구역, 청량리 7구역, 동작구 노량진 1,5,7구역, 서대문구 북아현 2,3구역 등 20개 지역이 해당됩니다. 

 

재건축은 종전과 동일합니다. 재건축이 완료되면, 새롭게 완공된 주택을 취득하게 되는데요. 이때 '원시 취득'에 대한 취득세를 내야 합니다. 

 

취득세 제대로 알아보고 잘 준비하시기 바랍니다. 

 

 

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