재개발, 재건축 조합원 입주권 매매시 권리가 프리미엄 뜻 알아보기

재개발이나 재건축 아파트의 입주권을 매매할 때에는 일반 아파트를 매매하는 것과 다른 '표'를 받아보게 됩니다. 실제 매매 대금, 나중에 얼마를 내야 하는지를 계산하는 추가분담금, 권리가와 프리미엄 등 여러가지를 보고 해당 물건의 가격을 알게 되는데요. 어떤 의미인지 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

관리처분계획인가 이후 매매시

 

재개발 입주권을 매수하려고 하면 관리처분계획에 대한 인가가 난, 즉 조합이 설립된 사업인 경우가 높습니다. 저도 재개발 재건축 입주권을 구매한 실수요자인데요. 처음에는 이 표가 잘 이해가 안되고, 결국 지금 돈이 얼마나 필요한지 잘 모르겠고 해서 찾아본 기억이 있습니다. 

 

 

• 예시 : 방배 14구역 매매가 
  매입 가격을 가장 간단하게 계산하는 방법은 '조합원 분양가 + 프리미엄(P)'를 더하는 방법입니다. 

매매가	1,690,000,000	** 현재 준비해야 할 돈 *
감평가(감정평가)	675,213,675
권리가	790,000,000	비례율 117%
프리미엄	900,000,000	매매가-권리가
조합원분양가	952,000,000	33평
추가분담금	162,000,000	조합원분양가-권리가 (미래에 필요한 돈)
총 매입가	1,852,000,000	매매가+추가분담금

 

전체 필요 금액 계산하기

 

위 예시를 보면서 생각해봅시다. 먼저 '조합원분양가'가 중요합니다. 조합원 분양가는, 해당 평형에 대한 돈을 내면 조합원들에게 이 가격에 분양을 해주겠다는 뜻입니다. 조합원 분양가가 9억 5천 만 원이니, 이 물건을 가진 조합원들에게는 일반분양가보다 싸게 9억 5천만 원 정도만 내면 된다는 뜻이예요. 

 

 

그런데 아파트를 짓는데 조합원의 경우 기존 주택과 부지를 내지 않았습니까? 그 가격을 조합원 분양가에서 빼야 겠죠. 그 가격이 바로 '감평가'입니다. 내가 갖고 있던 토지와 건물이 한 이정도의 가격을 하고 있었다. 이 감평가를 기준으로 '권리가'를 잡습니다. 권리가는 비례율을 적용해서 계산하는데요. 방배14구역의 경우 117%의 비례율을 적용받아서, 해당 매물은 권리가가 7억 9천만 원입니다.

 

즉 조합원분양가에서-권리가(내가 갖고 있던 자산)을 빼면 '앞으로 내야 하는 돈', 아파트가 지어지고 나면 내가 추가로 더 내야하는 돈이 남는 것이죠. 그것이 바로 '추가분담금'입니다. 

 

다만 조합원분양가는 당초보다 더 올라갈 것으로 생각해야 합니다. 조합이 설립되고 시공사가 선정될 때 조합에서 '이정도 내야 한다'고 정한 것이라, 실제 공사한 이후에는 이게 증액되는 경우가 많거든요. (특히 전쟁 후에 말이죠) 

 

 

재개발 프리미엄 뜻

 

자 여기까지는 이해가 되었습니다. 그렇다면 '프리미엄'을 잘 봐야 합니다. '프리미엄', 보통 피, P라고 부르는 것은 일반 분양권 거래와 같은 개념인데요. 내가 갖고 있는 물건에 피를 붙여서 시장가가 어느정도 된다는 걸 알 수 있습니다. 재개발 프리미엄만 비교하면 같은 물건들 중에 얼마의 피를 붙였는지를 비교가 가능합니다. 

 

 

예를들어 같은 30평대 신청 물건인데, 권리가가 달라요. 그렇다면 어떤 물건이 더 '싼' 물건인지 비교는 어떻게 할까요? 맞습니다. 피를 통해서 보면 됩니다. 피가 9억짜리와 피가 9억 3천짜리는 전체 시세 차이가 있는 것이죠.

 

 

 

총 매매가

 

이제 총 매매가 계산은 쉽습니다. 내가 '지금 내야 하는 돈', 즉 매매가에 '앞으로 납부해야 하는 돈', 추가분담금을 더하면 됩니다. 14구역 예시의 경우 총 매매가는 18억 5천만 원 수준입니다. 이 총 매매가를 기준으로, 이미 지어진 구축 아파트들이나 주변의 신축 아파트 시세를 비교하면 됩니다. 여기서 내가 '먹을 게 있다'고 판단할 수 있는 기준이 되는 것이지요. 

 

 

조합원 분양 계약은 어떻게

 

조합원 분양 계약, 입주권 매매는 보통 일반 분양과 같이 계약금, 중도금, 잔금으로 나눠서 지급합니다.

 

 

매수인에게 당장 필요한 돈은 '매매가'를 기준으로 보면 되는 것이죠. 여기서 은행에 얼마를 빌릴 수 있느냐, 혹은 은행에 빌리고 나서 전세로 또 돈을 더 빌릴 수 있느냐 등 각자 지역에 따라 다른 경우들이 많습니다. 이럴 때는 해당 조합에 대한 물건을 가장 많이 거래한 부동산에 상담을 받아보면 됩니다. 

 

매수시 꿀팁 

 

특히 입주권을 매수할 때는 '추가분담금' 납부 일정을 잘 봐야 합니다. 저 같은 경우에는 추가분담금이 '입주시 전액 납부'하는 집을 샀습니다. 옆의 방배 13구역의 경우, 추가분담금을 시공하는 중간 중간 중도금처럼 내야 합니다. 입주시 납부할 경우에는 당장 자금이 부족할 때 전세를 돌려서 이를 낼 수 있지만, 중간 중간 추가분담금을 납부하는 경우에는 전세를 받아서 이 돈을 융통할 수가 없습니다. 

 

 

추가분담금이 얼마나 오를지도 잘 모르는 상황이기 때문에, 이런 것들을 잘 고려하셔서 좋은 선택 하시기를 바랍니다. 

 

 

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